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　　相信買房是中國(guó)人無(wú)法逃避的一個(gè)問(wèn)題，特別在多地除了限購(gòu)政策之后，淘寶拍賣房產(chǎn)成為了廣大朋友們的一個(gè)新選擇，很多朋友在問(wèn)開淘，淘寶司法拍賣房產(chǎn)會(huì)不會(huì)有問(wèn)題?沒有擺在明面上的，我們沒辦法一眼看到的!今天開淘就帶來(lái)史上最詳盡淘寶拍賣房產(chǎn)從拍到到過(guò)戶需要辦理多少道手續(xù)?!

　　一直沒有買房子，隨著小孩一天天長(zhǎng)大，上幼兒園迫在眉睫，又加上央行一次次降息降準(zhǔn)，公積金可貸60萬(wàn)等各種利好消息，自己覺得似乎該買套房子了。房子最好是帶裝修的，因?yàn)閷?shí)在是對(duì)裝修很頭痛，中介那邊也問(wèn)過(guò)，二手房都死貴的，所以對(duì)淘寶司法拍賣的房產(chǎn)比較關(guān)注，畢竟價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)比較便宜。現(xiàn)在記錄一下淘寶司法拍賣買房的經(jīng)歷，算是對(duì)自己成為房奴的一種紀(jì)念吧。

　　自己參加過(guò)兩次淘寶司法拍賣，先說(shuō)一下第一次失敗的經(jīng)歷。具體房源不說(shuō)了，第一次看好的房子評(píng)估價(jià)不高，不帶裝修，性價(jià)比還是比較高的，所以決定試一下。因?yàn)樾栀J款，拍賣前咨詢了一下銀行(與法院有聯(lián)系的銀行在競(jìng)買須知中有)，需不需要提前辦手續(xù)之類的，銀行說(shuō)不需要，拍賣成交后再過(guò)來(lái)是可以的。但不同銀行貸款比例是不一樣的，比如建行可貸成交價(jià)的50%，工行可貸70%，其他銀行不知道，只咨詢過(guò)這兩個(gè)銀行。這里面有個(gè)問(wèn)題，就是商業(yè)貸款能不能轉(zhuǎn)公積金貸款?

　　市公積金管理中心在《關(guān)于商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款的具體操作規(guī)定》中明確表示：本具體規(guī)定所稱住房公積金個(gè)人住房貸款，是指符合住房公積金個(gè)人住房貸款條件的職工，在提前還清商業(yè)性個(gè)人住房貸款并注消貸款抵押登記的前提下，可申請(qǐng)轉(zhuǎn)為住房公積金個(gè)人住房貸款。所以顯示“可貸款”的房子只對(duì)不能貸公積金的人有用，想貸公積金還是要全額付款的。一拍一般是沒人拍的，我是二拍去看房的，提前打電話咨詢，拍賣的前一天看房，約有10個(gè)人去看房，進(jìn)門沒10分鐘就趕出來(lái)了，算是看完了，感覺一般。第二天拍賣，沒人報(bào)名，流拍。三拍起拍價(jià)大幅降低，性價(jià)比可以說(shuō)非常高了，我又去看房了，共有30多個(gè)人看房，滿滿一屋子人，拍個(gè)照都有好多個(gè)人頭在眼前晃。第二天拍賣，十幾個(gè)人報(bào)名，我也報(bào)了，但沒有出價(jià)，超過(guò)心理價(jià)位了，最后成交價(jià)接近評(píng)估價(jià)，比二拍起拍價(jià)都高20%，算是很高的價(jià)格了。個(gè)人認(rèn)為，如果看好一套房產(chǎn)，評(píng)估價(jià)也不算高，在二拍時(shí)拍下的價(jià)格可能是最低的，另外，保留價(jià)一般是在二拍起拍價(jià)左右，以上僅供參考。一般來(lái)說(shuō)，真是好房子不會(huì)偏離市場(chǎng)價(jià)太多，物美價(jià)廉的房子不會(huì)留給你的，別人都能看得見。我拍到房子就是在二拍時(shí)到手的。

　　第二次參與淘寶司法拍賣有些突然，因?yàn)榉孔涌們r(jià)有些高，對(duì)我們來(lái)說(shuō)負(fù)擔(dān)比較大，一開始沒考慮，直到拍賣已經(jīng)開始了，在結(jié)束的前一天晚上和老婆商量，一致認(rèn)為該摻和一下，再積累一下拍賣經(jīng)驗(yàn)，并設(shè)定好最高出價(jià)，于是在沒有提前看房的情況下就報(bào)名了。第二天早上10點(diǎn)拍賣結(jié)束，5人報(bào)名，直到九點(diǎn)半還沒有人出價(jià)，自己主動(dòng)出擊，首先出價(jià)，有人跟了，由于沒想著拍到，所以出價(jià)有些隨心所欲，2千、4千、8千的往上加，直到我最后一次出價(jià)，剛好達(dá)到我們?cè)O(shè)定的最高出價(jià)，竟然沒人跟了，自己嚇壞了，沒想真買啊!自己是打醬油的，你們?cè)趺床怀鰞r(jià)了!汗都下來(lái)了。最后還是成交了，成交價(jià)比二拍起拍價(jià)高5%，同事朋友們認(rèn)為這個(gè)價(jià)很合算，價(jià)格比不帶裝修的價(jià)格都低，算是撿到漏了。但是總價(jià)對(duì)自己負(fù)擔(dān)真的很大，沒辦法，籌錢吧。

　　拍賣成交后，打電話給法院，聲音都是顫抖的，說(shuō)自己拍到房子了，問(wèn)需不需要辦什么手續(xù)，法院說(shuō)現(xiàn)在不需要，將余款付清后再過(guò)來(lái)，需銀行貸款的話來(lái)拿份材料。自己要公積金貸款的，所以想全額付清，銀行貸款是防止錢湊不齊的最后手段。于是第一次到法院拿了一式三份的“司法網(wǎng)拍貸款工作聯(lián)系單”，結(jié)婚的夫妻雙方的信息都要提供：姓名、身份證號(hào)、手機(jī)號(hào)碼。

　　第二天才去看了一下房子，總體是滿意的，和原房主也見了面，雙方在友好誠(chéng)摯的氣氛中深入探討，交換意見，對(duì)房屋內(nèi)的家具家電達(dá)成共識(shí)，折價(jià)賣給我們，幾天后簽訂了家具、家電買賣協(xié)議。原房主夫妻雙方的戶口均沒有落在這套房產(chǎn)里，沒有不能落戶的隱患。房子不能還回去了，于是開始湊錢，親戚、朋友、信用貸款，終于在截止期限前一天將余款付清。這里要注意一下，余款只能通過(guò)轉(zhuǎn)賬或匯款方式將錢轉(zhuǎn)到法院賬戶，不能去法院提升卡或現(xiàn)金支付，所以就別考慮信用卡透支了。因?yàn)樾枰犊顟{證辦理后續(xù)手續(xù)，所以不要在網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬，最好去銀行柜臺(tái)辦理。

　　第二次到法院，如果房產(chǎn)證寫兩個(gè)人的名字，夫妻雙方都要到場(chǎng)。拿著付款憑證、身份證、結(jié)婚證，簽了《拍賣成交確認(rèn)書》，拿到了拍賣款收款收據(jù)，然后到執(zhí)行法官那里拿到了原房主的土地證、房產(chǎn)證、房屋鑰匙。執(zhí)行裁定書需一星期之后才能拿到，然后才能辦理過(guò)戶手續(xù)，這段時(shí)間可以辦理一下原房主欠的水電氣、物業(yè)等事項(xiàng)，有的話拿著發(fā)票去法院報(bào)銷。

　　本來(lái)執(zhí)行裁定書一星期可拿到，但我這套房產(chǎn)有些特殊，還被其他法院查封了，需解封掉才能辦，所以拍賣的房產(chǎn)還是有一些風(fēng)險(xiǎn)的，不知道會(huì)出現(xiàn)什么意外的情況。詳情說(shuō)一下，自己隔一兩天就打電話問(wèn)一下進(jìn)展情況，法院那邊的人都有些不耐煩了，大約付完款20天后才讓拿材料，拿到了一式四份的執(zhí)行裁定書、一式四份的協(xié)助執(zhí)行通知單(給房管局和國(guó)土局，過(guò)戶用的)，一本房屋他項(xiàng)權(quán)證(原房主抵押給銀行的)，自己交的原房主的欠費(fèi)法院給了一張支票。

　　這里有一個(gè)特殊情況需注意一下。在辦證大廳的“個(gè)人房地產(chǎn)權(quán)登記聯(lián)辦服務(wù)指南(二手房)”中規(guī)定：市外居民享受家庭唯一住房?jī)?yōu)惠政策的，需提供戶籍所在地房管部門出具的無(wú)房證明。我的戶籍是本地的，我愛人戶籍是外地的，這是我們的首套房，所以如果想享受契稅減半的優(yōu)惠，需提供無(wú)房證明。先前不知道，要過(guò)戶了才發(fā)現(xiàn)有這條，由于自己回不去，只能委托他人辦理。于是去公證處花了205元辦了委托公證，請(qǐng)同學(xué)辦理我們夫妻兩個(gè)的無(wú)房證明，耽擱了一周時(shí)間，要是提前知道的話，可以在等執(zhí)行通知書的那段時(shí)間辦理。

　　按照“個(gè)人房地產(chǎn)權(quán)登記聯(lián)辦服務(wù)指南(二手房)”中的說(shuō)明，房屋所有權(quán)登記和土地使用權(quán)證的辦理時(shí)限都是5個(gè)工作日，而契證、契稅是即辦的，所以我先辦房產(chǎn)證和土地證。先說(shuō)辦理房屋所有權(quán)登記，工作人員說(shuō)由于是抵押的房產(chǎn)，需要先進(jìn)行抵押注銷，這里意外又發(fā)生了，缺兩份材料：“抵押權(quán)注銷登記詢問(wèn)筆錄”和“舟山市房地產(chǎn)抵押注銷申請(qǐng)表”，這兩份材料和房屋他項(xiàng)權(quán)證應(yīng)該是抵押的銀行交給法院，法院再給我們，法院工作失誤了，沒有給我，又耽擱一天。第二天，準(zhǔn)備好材料辦理房產(chǎn)證，包括：執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知單、房產(chǎn)證原件、土地證復(fù)印件、夫妻雙方身份證復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件。這里注意的是辦理時(shí)限變?yōu)?0個(gè)工作日，因?yàn)槭撬痉ㄅ馁u的房產(chǎn)，需要市房管局審核，時(shí)間相應(yīng)延長(zhǎng)。辦理土地證比較順利，提交的材料有：執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知單、土地證原件、夫妻雙方身份證復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件，三個(gè)工作日即可辦結(jié)，但是領(lǐng)證時(shí)需提供新房產(chǎn)證、契證、契稅，所以新房產(chǎn)證拿不到，土地證也沒法領(lǐng)，時(shí)間又耽擱下來(lái)。這里需提醒大家的是，一定要將時(shí)間弄得寬裕一些，從交完尾款到新房產(chǎn)證到手有40多天，如果有短期借款，很可能會(huì)超期，這樣就很不爽了。辦理房產(chǎn)證和土地證交錢不多，我120平的房子，辦理房產(chǎn)證交了不到800塊，土地證100多塊。

　　再說(shuō)一下房產(chǎn)過(guò)戶交的稅費(fèi)，淘寶司法拍賣的房子，買方和賣方的稅費(fèi)都要自己交，如果不湊巧(面積在144平米以上，未滿2年，賣方非唯一住房)，最高要交11.6%的稅費(fèi)(契稅3%，營(yíng)業(yè)稅5.6%，個(gè)人所得稅3%)，所以在拍賣前一定要看清楚拍賣公告，但是賣方是不是唯一住房是看不到的，只能祈禱人品爆發(fā)吧。自己買的這套運(yùn)氣還是不錯(cuò)的，原房主也比較配合，給我們提供了他們的結(jié)婚證、身份證、戶口薄，用來(lái)證明他們的這套住房是唯一住房，減免了3%的個(gè)人所得稅，自己只交了1.5%的契稅。

　　房產(chǎn)證、土地證、契證拿到了，可以辦理公積金貸款了，公積金中心的工作人員說(shuō)，目前純公積金貸款要排到半年后了，“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款也要2、3個(gè)月，目前司法拍賣的貼息貸款只能在中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行辦理，自己辦的是貼息貸款，交上材料也有1個(gè)月了，還沒收到公積金中心或銀行的通知，還不知道多長(zhǎng)時(shí)間才能辦下來(lái)。二手房貼息貸款需提供的材料(提供原件，備復(fù)印件3份，組合貸款4份)：(一)借款人夫妻雙方的身份證、戶口簿;(二)婚姻狀況證明;(三)夫妻雙方的征信證明(中國(guó)人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)查詢材料打印一份);(四)拍賣成交確認(rèn)書、執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行裁定書;(五)房產(chǎn)證、土地證;(六)收入證明。

　　朋友們，看了開淘帶來(lái)的淘寶拍賣房產(chǎn)從拍到到過(guò)戶需要多少手續(xù)后，是不是對(duì)淘寶拍賣房產(chǎn)的信心更足了呢?有需要的朋友趕緊去淘寶司法拍賣看看，時(shí)不待我!

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